Un compromis de vente est aussi appelé “avant-contrat“. Il consiste en un réel contrat entre le vendeur et l’acquéreur, avec un engagement presque définitif. Nous allons le voir, les conditions de résiliation diffèrent selon si la demande émane du vendeur ou de l’acheteur. Le compromis de vente signifie la vente immédiate, ce qui complique les possibilités de résiliation. En effet, le compromis de vente précise les conditions d’achat, le prix d’achat, mais également toutes les clauses d’utilisation du contrat. Découvrez comment contourner cette difficulté et résilier votre compromis de vente immobilier.
Les strictes conditions pour résilier un compromis de vente immobilier
Tout d’abord, il faut savoir que le vendeur n’a aucun recours. Une fois le compromis de vente signé, il est obligé de finaliser la transaction et de céder le bien. L’acheteur, en revanche, a quelques options s’il regrette son choix. C’est ce qu’indique l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitat. Attention ! Le texte de loi a été modifié en 2018. Avant cette date, le délai de rétractation était de sept jours calendaires.
Il n’existe, en théorie, que deux possibilités pour résilier un compromis de vente :
- La première est l’annulation rétraction, possible dans un délai de dix jours calendaires après la signature,
- La seconde est une résiliation pour non-respect des clauses suspensives.
Ce délai de rétractation permet à tout futur acquéreur de revenir sur la signature d’un compromis de vente, sous certaines conditions impératives, ici expliquée.
Enfin, la résiliation pour conditions suspensives se retrouve dans plusieurs situations, mais notamment celle d’une demande de prêt. Si vous avez besoin d’une somme d’argent pour pouvoir honorer votre achat, il est préférable de conclure le compromis de vente avec une clause suspensive, qui permet l’annulation de la vente en cas de refus de prêt par la banque.
En-dehors de ces deux possibilités, aucune résiliation n’est possible et vous êtes redevable de la somme ou bien d’intérêts calculés au prorata en cas de résiliation forcée.
Les démarches pour résilier un compromis de vente immobilier
Vous le savez maintenant, il y a deux cas de figure qui permettent une résiliation du compromis de vente. Voyons plus en détails.
Résiliation par rétractation du compromis de vente immobilier
Si vous êtes dans le cadre d’une rétraction, alors il faut notifier par courrier avec recommandé et accusé de réception à votre contact. Adressez-vous au professionnel qui vous a remis une copie du compromis de vente (notaire par exemple). Il est essentiel de respecter un préavis de sept jours. Suite à sa réception et si les délais sont respectés, le compromis ainsi que la vente en elle-même sont annulés, sans justification nécessaire de votre part. Vous récupérez alors dans un délai d’une vingtaine de jours l’argent que vous aviez mis en caution pour l’achat de votre bien immobilier, soit entre 5% et 10% du montant de la transaction.
Résiliation pour non-respect de clause suspensive
Pour résilier un compromis de vente pour non-respect de clause suspensive, les choses sont un peu plus complexes. Elles dépendent de votre situation et des clauses que vous avez choisi d’inclure dans le compromis.
Reprenons l’exemple de la banque. Admettons que vous faites vos démarches auprès de votre banque pour l’obtention d’un prêt et que ce dernier est refusé. Vous devrez alors motiver ce refus auprès du vendeur. Sans cela, la vente ne peut pas être annulée.
Attention : le prêt doit correspondre à ce que vous avez engagé dans le compromis. Un prêt plus important n’est pas encadré par la clause suspensive. Vous n’êtes donc pas protégé et devrez honorer le montant du bien, et ce, même si aucune somme d’argent ne vous est débloquée.
Obligations de l’acheteur pour résilier un compromis de vente immobilier
L’utilisation de la lettre en recommandé avec accusé de réception est indispensable pour notifier de vos décisions et joindre éventuellement des justificatifs. Ces derniers sont essentiels si vous résiliez. Par ailleurs, les délais courants pour ces clauses sont de 1 à 2 mois de “négociations”.
Enfin, sachez que si vous ne respectiez pas vos engagements (comme de ne pas vous présenter à la date fixée dans le compromis pour la signature de la vente), des frais, parfois importants, vous seront imputés. Ils peuvent s’élever à 10% du montant encouru pour la vente. De même, vous pourrez être convoqué au tribunal par le vendeur qui souhaite de plus importants dédommagements.
Gardez à l’esprit que l’acquéreur ne dispose d’aucun autre recours. Il doit se conformer aux règles et clauses introduites dans le compromis de vente. Si vous n’arrivez pas à trouver un terrain d’entente, il faudra saisir la justice et argumenter : insolvabilité, refus de prêt par la banque, événement inattendu…
C’est alors le Tribunal Judiciaire qui prend le relais, tranchant ainsi sur les droits et devoirs de chacun.
je tiens à résilier la vente d’une maison héritée de ma mère suite à son décès à un tiers, comment je dois m’y prendre et surtout me donner les termes à employer pour résilier un compromis de vente qui a eu lieu le 6 février dernier