Résilier bail quand on est propriétaire

Un bail de location est conclu pour une période variable : généralement 3, 6 ou 9 ans. L’exception principale concerne les étudiants, pour qui il est possible d’établir un contrat de location de neuf mois. Les baux sont des contrats à reconduction tacite. Seule l’intervention de l’une des deux parties entraîne sa résiliation. Le locataire et le propriétaire ont donc le droit, chacun de leur côté, résilier ce bail pendant le temps où il est actif. On appelle cela une résiliation anticipée.  Quand, pourquoi et comment un propriétaire peut-il résilier un bail locatif, ou, pour être plus précis, donner congé à son locataire ? Que disent les nouvelles lois ? Voici un petit résumé de vos droits et devoirs dans ce contexte. Découvrez ici les conditions et les étapes de résiliation d’un bail du côté propriétaire.

Conditions pour résilier un bail quand on est un propriétaire

Les conditions de résiliation de bail locatif pour un propriétaire sont moins souples que pour un locataire, mais elles sont tout de même existantes. L’Arrêté du 13 décembre 2017 a fait évoluer la situation contractuelle et juridique complexe dans laquelle se trouvaient jusqu’alors les propriétaires. Il y a trois solutions pour donner congé à son locataire :

• Attendre la date-anniversaire du bail et ne pas le renouveler,
• Prouver un des motifs légitimes édictés par la loi (non-paiement par exemple),
• Habiter les lieux ou vendre le bien immobilier en question.

Attention aux logements conventionnés ANAH et aux HLM. Ils ont soumis à des réglementations spécifiques.

Déroulement de la résiliation d’un bail locatif par le propriétaire

En tant que propriétaire, vous pouvez parfaitement résilier le bail avant l’échéance. Il est toutefois imposé de prévenir le locataire six mois avant, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ainsi, vous êtes d’une part certain qu’il l’ait reçue, d’autre part, cela atteste d’une date en cas de litige. Gardez à l’esprit que le cachet de La Poste est une preuve recevable devant un tribunal.

Motifs de résiliation d’un bail locatif par le propriétaire

Trois motifs justifient donc la résiliation d’un bail locatif. Intéressons-nous à cela plus en détail.

• Vous reprenez le logement pour vous ou l’un de vos proches,
• Vous vendez votre logement,
• Ou vous avez un motif sérieux et légitime (invoquer la loi n°n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dite loi Mermaz).

Pour une résiliation anticipée, les choses sont un peu plus compliquées : seule une faute grave de la part du locataire peut engendrer une telle demande. En aucune façon, vous ne pouvez résilier un bail si le locataire respecte les clauses de son bail, à moins que vous ne vendiez ou ne souhaitiez habiter.

Dans tous les cas, vous devrez affronter un long parcours judiciaire, fait de procédures d’audiences, de jugements en appel et autres : des années de combat en perspective. Dans les faits, il est donc plus simple et moins coûteux de procéder à une résiliation à échéance, à moins que vous ne prouviez l’existence d’un motif légitime.

Procédure de résiliation d’un bail locatif par le propriétaire

Dans les deux cas, la justice doit intervenir dans le processus. Pour un non-paiement de loyer, le propriétaire est tenu d’envoyer d’abord un rappel écrit, par courrier recommandé, et ce, dès le premier jour de retard. Ensuite, il demande une injonction de paiement, rédigée par un huissier. Le locataire dispose alors d’un laps de temps pour régler ce qu’il doit (généralement deux mois).

Ce n’est que si cette injonction n’est pas honorée que le propriétaire pourra invoquer la clause résolutoire, et donner congé à son locataire.

Pour les autres cas qui ne seraient pas financiers, c’est devant un juge que le propriétaire doit porter l’affaire afin de résilier le bail qui le lie à son locataire. Une médiation est obligatoire depuis 2019, mais rassurez-vous. La saisine de la Commission Départementale de Conciliation est gratuite. Cherchez celle dont vous dépendez sur internet !

Obligations du bailleur qui donne congé à son locataire

Le propriétaire est tenu de respecter les six mois de préavis imposés par la loi, mais aussi les procédures judiciaires en cas de résiliation anticipée.

Aucune expulsion ne serait permise sans l’accord d’un juge.