Comment résilier un bail commercial?

Contrairement à un bail locatif, le bail commercial intervient uniquement entre un bailleur et un locataire, pour des activités à caractère commercial, artisanal ou encore industriel. Ces baux très spéciaux sont contractés pour une durée minimale de neuf ans. Ils peuvent faire l’objet d’une résiliation anticipée, à condition que les clauses du contrat le permettent. Le Code du commerce en encadre la rédaction et l’application. Retenez principalement les articles L145-4 à L145-7-1. Voici les conditions et les points de loi à connaître pour résilier votre bail commercial. En langage contractuel, on appelle cela “donner son congé“.

Conditions pour résilier son bail commercial

Les conditions de résiliation d’un bail commercial sont sensiblement plus complexes que celles d’un bail locatif par exemple, même si le locataire est toujours avantagé, contrairement au bailleur. Ainsi, en tant que locataire d’un bail commercial, vous avez trois possibilités de résiliation :

• à échéance du bail de neuf ans,
• résiliation triennale (qui ne s’applique pas aux bureaux et aux locaux de stockage),
• résiliation au moment de votre retraite.

Certains baux commerciaux peuvent être prévus pour une durée plus longue que les neuf ans habituels. De même, certaines clauses peuvent être rédigées, à la demande du bailleur ou du locataire, pour des durées plus courtes. Face à la durée parfois trop longue de ces baux, la loi prévoit qu’un locataire puisse résilier de manière triennale. Cela signifie que, tous les trois ans, à la date-anniversaire du contrat, il peut faire une demande de résiliation. Dans ce cas, il doit respecter un préavis de six mois. Enfin, pour les locataires qui arriveraient à la retraite, la résiliation peut se faire à tout moment. Le respect du préavis de six mois reste obligatoire. La remise des clés aura lieu à l’issue de cette période d’attente. Enfin, le bail peut contenir une clause sur la résiliation anticipée. Chaque contrat a ses spécificités, il est important de regarder au cas par cas.

Modalités de résiliation d’un bail commercial

La résiliation d’un bail commercial pouvait, jusqu’en 2015, se faire de deux manières : l’envoi d’un recommandé avec accusé de réception, ou bien, l’acte d’huissier. C’est ce que l’on appelle un acte extrajudiciaire ou un exploit extrajudiciaire. Depuis 2015, la lettre de résiliation écrite par le locataire lui-même n’est plus admise. Il faut nécessairement passer par l’huissier de justice (article L145-9 du Code de commerce).

Note : depuis peu, on ne dit plus “acte d’huissier” mais “acte de commissaire juridique” !

La résiliation d’un bail commercial ne peut intervenir que sous certaines conditions, mentionnées précédemment. Sachez cependant que chaque bail commercial peut avoir des clauses spécifiques, qui autorisent, par exemple, la résiliation anticipée. Lire le contrat est essentiel pour ne pas commettre d’impairs.

Dans tous les cas, que vous choisissiez de résilier à échéance, au bout de trois ans ou au moment de votre retraite, la démarche reste la même. Aucun frais ne vous sera imputé si vous respectez le préavis. Veillez pour cela à ce que votre demande de résiliation complète.

Les obligations pour résilier un bail commercial

Dans le cadre d’une résiliation anticipée d’un bail commercial (avant les triennales), vous devrez sans doute vous acquitter d’une somme compensatoire auprès du bailleur. La seule exception est si le souscripteur décède ou s’il est reconnu invalide. Ses ayants droits peuvent faire la demande de résiliation en sa place et lieu.

Gardez à l’esprit que le courrier doit contenir certaines mentions, sans lesquelles, la requête n’est juridiquement pas valide.

Les mentions obligatoires pour un courrier de résiliation valide

Le travail de l’huissier est de sommer le propriétaire du local commercial d’accepter votre résiliation. Pour cela, il va notamment préciser :

• Le motif du congé,
• Les lois invoquées pour demander cette résiliation,
•  Votre identité complète et vos coordonnées,
• L’adresse et les caractéristiques du bien loué (notamment son loyer hors charges),

Notez bien qu’une telle démarche est irréversible. Le bailleur a le droit d’accepter de ne pas en tenir compte, mais c’est à sa libre appréciation. Le propriétaire, lui, bénéficie, en revanche, de ce que l’on appelle un droit de repentir. En bref, s’il change d’avis, il peut vous le signifier par recommandé A/R. 

Voici d’autres informations qu’il vaut mieux savoir lorsqu’on résilie un bail commercial.

Les informations à ne pas manquer pour bien résilier son bail commercial

Il reste fondamental de savoir que le préavis et la lettre de résiliation ne sont pas soumis à l’accord du propriétaire. Comme dit précédemment, il s’agit d’un droit et surtout, l’envoi du courrier avec accusé de réception par l’huissier permet au préavis de débuter. Le bailleur n’a pas d’autre choix que de s’y conformer.

Un état des lieux sera établi dès votre sortie des lieux, comme c’est le cas pour un bail locatif classique. En l’absence, la loi estime que le locataire a rendu les lieux en bon état et somme le propriétaire de prouver le contraire, en cas de procédure judiciaire.

Contact et adresse pour résilier son bail commercial

Pour résilier son bail commercial, il faut prendre contact avec le propriétaire. En cas de conflit, il faut tenter de le résoudre à l’amiable grâce à un médiateur de justice. C’est obligatoire depuis 2019, si vous voulez saisir un tribunal. Adressez-vous dans ce cas à la Commission Départementale de Conciliation de votre département. Elle vous apportera des solutions. Ce service est gratuit.